Location meublée longue durée : que devez-vous déclarer en 2025 ?

Vous êtes pro­prié­taire d’un loge­ment que vous louez en meublé pour une longue durée ?
Vos loy­ers sont impos­ables et doivent être déclarés cor­recte­ment.
Avec les réformes récentes, mieux vaut être bien infor­mé. Faisons le point ensemble.

Quelles nou­veautés fis­cales en 2025 pour les bailleurs en meublé ?

Depuis la loi de finances 2025, si vous avez amor­ti votre bien en compt­abil­ité (régime réel), ces amor­tisse­ments sont réin­té­grés dans le cal­cul de la plus-val­ue au moment de la revente.
Cela peut entraîn­er une plus-val­ue plus élevée et donc une fis­cal­ité accrue au moment de la cession.

Excep­tions : cette règle ne con­cerne pas les loca­tions situées en :

• Rési­dences étudiantes,

• Rési­dences pour seniors,

• Rési­dences pour per­son­nes handicapées.

En revanche, les avan­tages d’exonération clas­sique (22 ans pour l’impôt sur la plus-val­ue et 30 ans pour les prélève­ments soci­aux) restent applic­a­bles.

Location meublée : définition et exigences

Un loge­ment meublé doit être équipé pour per­me­t­tre au locataire de s’y installer sans avoir à acheter quoi que ce soit d’essentiel : dormir, manger, vivre cor­recte­ment.
Il doit notam­ment comprendre :

• Literie com­plète (couette/couverture),

• Stores ou rideaux aux fenêtres des chambres,

• Plaques de cuis­son, four ou micro-ondes,

• Réfrigéra­teur (avec con­géla­teur ou com­par­ti­ment ‑6 °C),

• Vais­selle et usten­siles de cuisine,

• Table, sièges, étagères, luminaires,

• Matériel d’entretien ménager.

Atten­tion : Ce guide con­cerne la loca­tion longue durée (rési­dence prin­ci­pale).
La loca­tion saison­nière obéit à d’autres règles spécifiques.

Quels revenus devez-vous déclarer ?

Tous les loy­ers perçus en meublé doivent être déclarés, sauf excep­tion rare si vous louez une par­tie de votre rési­dence prin­ci­pale à un prix modéré.

Com­ment déclar­er vos revenus locat­ifs meublés ?

Les revenus tirés d’une loca­tion meublée relèvent de la caté­gorie Béné­fices Indus­triels et Com­mer­ci­aux (BIC).

La façon dont vous déclarez vos loy­ers dépend de votre chiffre d’affaires :

Comparatif : Micro-BIC ou Régime Réel ?

Quand choisir le Micro-BIC ?

• Peu ou pas de charges,

• Recettes mod­estes,

• Recherche de sim­plic­ité administrative.

Quand préfér­er le Régime Réel ?

• Emprunt en cours (intérêts à déduire),

• Travaux impor­tants réalisés,

• Loy­ers élevés,

• Recherche d’une opti­mi­sa­tion fis­cale maximale.

Devez-vous pay­er des coti­sa­tions sociales ?

• Recettes < 23 000 € : Pas de coti­sa­tions sociales, mais appli­ca­tion des prélève­ments soci­aux (17,2 %).

• Recettes > 23 000 € et supérieures aux autres revenus d’activité du foy­er : vous devez choisir un statut social (micro-entre­pre­neur ou tra­vailleur indépen­dant) et cotiser.

En tant que micro-entre­pre­neur, l’af­fil­i­a­tion se fait via autoentrepreneur.urssaf.fr
En tra­vailleur indépen­dant, via formalites.entreprises.gouv.fr.

Et côté oblig­a­tions administratives ?

Dès le démar­rage de votre activ­ité de loca­tion meublée, vous devez :

• Déclar­er la créa­tion de l’activité pour obtenir un numéro SIRET,

• Choisir votre régime fis­cal (Micro-BIC ou Réel),

• Pay­er la CFE (Coti­sa­tion Fon­cière des Entre­pris­es) chaque année,

• Déclar­er et pay­er la CVAE si votre chiffre d’af­faires dépasse 152 500 €.

La loca­tion meublée est fis­cale­ment attrac­tive, notam­ment grâce au régime réel qui per­met de gom­mer une grande par­tie de ses loy­ers impos­ables.
Mais elle demande rigueur et organ­i­sa­tion.
Faites des sim­u­la­tions et n’hésitez pas à con­sul­ter un con­seiller pour choisir la solu­tion la plus avan­tageuse selon votre situation !