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Fiscalité d’un Bien Hérité : Tout Comprendre

Recevoir un bien en héritage implique plusieurs oblig­a­tions fiscales.
Pour éviter les mau­vais­es sur­pris­es, il est essen­tiel de com­pren­dre les coûts asso­ciés, notam­ment les droits de suc­ces­sion, les impôts liés à la vente, et les charges récur­rentes en cas de con­ser­va­tion du bien.

Déc­la­ra­tion de Suc­ces­sion : Une Étape Incontournable

Délai :

  • 6 mois après le décès en France.
  • 12 mois si le décès a lieu à l’étranger.

Exem­ple de Calcul :

Imag­i­nons que vous héri­tiez d’une mai­son éval­uée à 300 000 €.

Frais pos­si­bles à prévoir :

  • Hon­o­raires de notaire :
    Les frais de notaire sont régle­men­tés et s’élèvent à env­i­ron 0,457 % de la valeur du bien après les frais fixes.
    Coût estimé : 300 000 € x 0,457 % ≈ 1 371 €
  • Frais admin­is­trat­ifs (cer­ti­fi­cats, copies, etc.) :
    Env­i­ron 500 à 1 000 € selon la com­plex­ité du dossier.

Total des frais ini­ti­aux estimés : 1 871 € à 2 371 €

Droits de Suc­ces­sion : Com­ment Sont-ils Calculés ?

Les droits de suc­ces­sion dépendent :

  • De votre lien de par­en­té avec le défunt.
  • De la valeur nette du bien après déduc­tion des dettes.

Exem­ple de Cal­cul (enfants héri­tant de leurs parents)

Bien hérité : Mai­son de 300 000 €
Abat­te­ment légal : 100 000 € par enfant

Sit­u­a­tion 1 : Héritage par un enfant unique

Mon­tant tax­able : 300 000 € — 100 000 € = 200 000 €

Barème applic­a­ble :

  • De 0 à 8 072 € : 5 % → 8 072 € x 5 % = 403,60 €
  • De 8 072 € à 15 932 € : 10 % → 7 860 € x 10 % = 786 €
  • De 15 932 € à 31 865 € : 15 % → 15 933 € x 15 % = 2 389,95 €
  • De 31 865 € à 200 000 € : 20 % → 168 135 € x 20 % = 33 627 €

Total des droits de suc­ces­sion à pay­er : 37 206,55 €

Sit­u­a­tion 2 : Héritage par deux enfants

Chaque enfant reçoit 150 000 €.
Mon­tant tax­able par enfant : 150 000 € — 100 000 € = 50 000 €

Cal­cul des droits par enfant :

  • De 0 à 8 072 € : 5 % → 8 072 € x 5 % = 403,60 €
  • De 8 072 € à 15 932 € : 10 % → 7 860 € x 10 % = 786 €
  • De 15 932 € à 50 000 € : 20 % → 34 068 € x 20 % = 6 813,60 €

Total par enfant : 403,60 € + 786 € + 6 813,60 € = 8 003,20 €

Total des droits pour deux enfants : 16 006,40 €

Vente du Bien Hérité : Plus-Val­ue et Impôt

Si vous décidez de ven­dre le bien, la plus-val­ue immo­bil­ière est impos­able, sauf si vous en faites votre rési­dence principale.

Cal­cul de la Plus-Value :
Prix de vente — Valeur déclarée dans la suc­ces­sion — Frais déductibles

Exem­ple : Vente du Bien

  • Valeur déclarée lors de la suc­ces­sion : 300 000 €
  • Prix de vente réel : 400 000 €

Plus-val­ue brute : 400 000 € — 300 000 € = 100 000 €

Abat­te­ments pour durée de détention :

  • Pro­priété depuis 15 ans (exonéra­tion partielle)
  • Abat­te­ment de 6 %/an après 5 ans, puis 4 % la 22e année

Abat­te­ment total après 15 ans : 60 % (6 % x 10 années)

Plus-val­ue impos­able : 100 000 € — 60 000 € = 40 000 €

Impôts à Payer :

  • Impôt sur le revenu (19 %) → 40 000 € x 19 % = 7 600 €
  • Prélève­ments soci­aux (17,2 %) : → 40 000 € x 17,2 % = 6 880 €

Total des impôts à pay­er : 14 480 €

Con­ser­va­tion du Bien Hérité : Charges et Impôts

Si vous con­servez le bien et le louez, plusieurs charges doivent être pris­es en compte :

Exem­ple : Bien Mis en Location

  • Revenus fonciers bruts : 12 000 € / an (loy­er men­su­el de 1 000 €)
  • Charges déductibles :
    • Travaux : 3 000 €
    • Taxe fon­cière : 1 500 €
    • Frais de ges­tion : 1 000 €

Revenu net impos­able : 12 000 € — (3 000 € + 1 500 € + 1 000 €) = 6 500 €

Si vous êtes dans la tranche d’imposition à 30 % :

  • Impôt sur le revenu : 6 500 € x 30 % = 1 950 €
  • Prélève­ments soci­aux (17,2 %) : 6 500 € x 17,2 % = 1 118 €

Total à pay­er : 3 068 € / an

Opti­mi­sa­tion Fis­cale : Réduire les Frais

Exem­ples de Solutions :

  1. Dona­tion-partage anticipée : Per­met de béné­fici­er de l’abattement fis­cal tous les 15 ans.
  2. Trans­mis­sion en nue-pro­priété : Réduc­tion de la valeur imposable.
  3. SCI famil­iale : Opti­mi­sa­tion des coûts de ges­tion et des frais de succession.

Com­pren­dre la fis­cal­ité d’un bien hérité est essen­tiel pour éviter des frais inattendus.
Que vous vendiez ou con­serviez le bien, anticipez les coûts et envis­agez des solu­tions d’optimisation adap­tées à votre situation.
10/12/2024